​社区养老模式详细介绍（新型养老社区的运作模式详解）

社区养老模式详细介绍（新型养老社区的运作模式详解）

到2020年我国60岁及以上老年人口数量将达到2.45亿，到2050年将超过4亿，我国将成为高度老龄化国家，日益增长的养老护理服务需求与有限的养老护理服务资源供给之间矛盾突出。为应对这一矛盾当务之急是寻求一种以更合理、有效的方式分配养老护理资源、提高资源利用率、最大限度满足养老护理服务需要的养老服务模式。

以美国为代表的一种全新养老服务模式——持续养老照料社区(CCRC)，在部分西方国家逐渐兴起，它结合居家、社区和机构养老优点，并有效避免其不足，该模式日益被我国养老产业界所关注。接下来，本文将系统介绍CCRC的前世今生与运作模式。

一、CCRC的来龙去脉

1.什么是CCRC？

CCRC是Continuing Care Retirement Community的英文缩写，最直接的翻译是：提供连续性照护服务的退休老人社区。具体是指在同一个居住社区中，为老人提供多种可选择的生活方式，包括独立生活、协助生活和专业护理等，并为老人提供一系列的配套服务，其中包括打扫卫生、洗衣做饭、康复理疗、健身中心、医疗保健等。

目前该养老社区服务模式已被世界广为采用，但各国对于CCRC的提法略有差异。在我国，有人译为“一站式养老服务社区”，也有人译为“连续护理型退休社区”，日本与我国叫法大致相同；在韩国，称之为“银色之城”，我国台湾省译为“持续关怀退休社区”。

2.CCRC的起源

CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。尤其是二战后，美国出现大量鳏寡孤独者，致使公众对长期护理照顾需求增加，长期护理机构得以发展。这些机构主要是国家资助兴建的护理院，属于国家福利政策的一部分，其运营管理方式效仿医院，一度成为医院的复制品。

20世纪60年代，老年人口激增，保健服务需求日益增加，使护理院得以快速发展。然而其弊端也日渐凸显，照护质量、患者权利、康复还未引起应有重视，同时缺乏自身独特的运营服务模式，使长期护理机构发展遭遇瓶颈。

到20世纪70年代，石油危机爆发，美国的福利政策矛盾重重，政府无法继续履行全面承担提供社会福利功能，福利多元主义理论兴起，福利产品供给者逐步从政府拓展到企业、非政府组织和家庭。很多由教会、医院、企业和私人创办的长期护理机构也纷纷出现。CCRC在这种时代背景下产生，且多由护理院改建而成。

它有效解决护理院存在的问题，探索出区别于医院的照护模式，将服务重点转移到为普通人群提供包括居住、生活、医疗等综合服务上，而不仅局限于提供医疗照护，同时建立经营标准和监管机制，保证服务质量。

3.CCRC的发展历程

CCRC无论从数量，还是提供服务多样性上，都得到稳步发展。CCRC的发展分为4个阶段:

（1）70年代至80年代初:CCRC开始提供多种新型服务，吸引客户。此阶段由于借贷机制不成熟及经营者缺乏经验等问题，导致CCRC财政出现赤字，发展缓慢。

（2）80年代中期:一些营利性机构开始踏入CCRC领域，但非营利机构仍是CCRC的资助主体。运行中的CCRC，只有18%是营利性的。

（3）1990～2005年:CCRC发展的重要时期，每年大约有10～20个新的CCRC成立，这主要归功于经营者及借贷团体更加成熟及充足的资金支持。

（4）2008年至今:由于资金紧缩、房产市场不景气、整体经济形势不乐观等原因，CCRC数量仍有增加，但增幅较小。

CCRC在各国的分布情况及发展情况各异。

美国拥有超过2100家CCRC，分布于48个州及哥伦比亚特区，照顾62.5万退休老人。虽经历金融危机等威胁，CCRC总体并未受太大影响，说明其在美国发展趋于稳固，已经作为一种商务服务模式存在，发展前景良好。

英国及日本CCRC的发展都处于起步阶段，由于经济危机和经济萧条，这种高投入、回报慢的养老模式发展受阻。

日本专门成立CCRC研究组，主要目的是探讨其在日本立足的可能性及发展空间。欧洲国家中，只有英国引入CCRC的概念，其发展起步于20世纪90年代后期，Hartrigg Oaks是英国第一家CCRC，成立于1998年。

而在其他欧洲国家，CCRC并未受到广泛关注，原因可能是欧洲是世界上最早进入老龄化社会的国家，在养老方面无论政策或是模式都趋于成熟，一些国家亦探索出适合自身国情的养老模式。在中国，CCRC同样处于起步阶段。目前国内共有20余家CCRC，大多处于探索阶段。

二、CCRC的基本特征

1.主要针对3类老年群体

在CCRC模式下，我们将老人按体健康状态、生活自理程度及专业医疗护理介入程度，分为3类:

（1）自助型老人：一般在55～65岁，老人生活能够自理，居住在独立单元。组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等，丰富自助型老年人的日常生活;

（2）介助型老人：一般在65～75岁，当老人的日常生活需要他人帮助照料时，将从自理转入介助型护理。介助型老人住在协助生活单元，居住个体分开，但公共设施在同一区域。介助老人得到的服务内容除社区服务之外，还包括日常生活照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还为介助型老人提供与身体状况相适应的各类活动，丰富其日常生活;

（3）介护型老人：多在75岁以上，当老人生活完全不能自理，需要他人照料时，将转入长期护理区，社区提供24h有专业护士照料的监护服务。CCRC收住老人类型存在差异。由护理院演变而来的CCRC，多为非营利组织赞助，侧重于收住需长期护理照顾的老人。一些专门开设的CCRC，若是营利性质，则倾向于收住能够独立生活的老人，因为对于CCRC而言，主要利润来源于可独立生活老人，这些老人生活自理，几乎不需生活辅助或专业医疗护理照顾。

2.主要具备4大功能分区

依据老年人自理及需照顾程度，将老年人居住区域进行业态划分，当老人照顾需求发生变化时，可搬至相应居住区，而不必搬出社区。CCRC在规模、提供服务等方面有差异，居住区域划分情况也可能不同，以下是目前较为成熟的划分方式。

（1）独立生活区(ILU)

所有的CCRC都有ILU。ILU可以是独栋房屋、多栋连建住宅、双层或三层公寓、大楼公寓等。提供的服务包括健身、餐食、居家清洁、社交活动、娱乐休闲、手工艺或计算机等课程、交通、美容、诊疗、咨商等，费用通常包含于月费中，也有一部分服务是收费的。ILU的入住者多是健康老人，日常生活几乎不需辅助，可以享受家庭健康照护服务。

（2）辅助生活区(AL)

AL通常为大楼公寓或套房，并附有厨房等设施，入住老人大多具有一定独立生活能力，但日常活动中仍需协助，介助程度介于独立生活和专业护理照护之间。老人可以享受保健、餐食或特别饮食、家政、交通、就医协助、个人协助(如写信、提领款)、日常生活活动能力(ADL)协助、紧急救援等服务及喂食、药品管理和沐浴，并鼓励他们积极参加集体就餐和社交娱乐活动。

（3）长期护理区

大部分CCRC提供专业护理服务，在社区或附近可及范围内提供短期疾病或损伤的恢复、慢性病治疗或更高层次的支持监护服务。同时提供康复服务，帮助老人尽可能达到独立。居住设施内多设有浴室，单人或与他人合用。

（4）认知症照顾区

越来越多的CCRC提供专门的认知症照顾服务(也称为痴呆照顾特别项目)，这是一项成熟且富有挑战性的项目，旨在安全的物理环境中尽可能优化老人身体功能和生活质量，最大限度保持他们的尊严和自我存在感。对应地也会设置认知症护理的特殊照料单元（有时与介助、介护合并或不设置）。

CCRC针对不同老人的提供不同的居住设施与服务：

典型持续照料型养老社区（CCRC）总图

三、典型的CCRC开发模式

接下来我们对美国太阳城的开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"CCRC"的开发建议。

1.美国"太阳城"介绍

美国的"太阳城"目前主要有14个项目（见上表）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。

美国14个太阳城项目的基本情况列表

亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。由于全年312天能够接收到日照，同时因为拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被成为“高尔夫爱好者的天堂”，社区内部物业类型主要包括活动自理型社区、高级人士出租型公益，持续照料型退休社区、辅助生活、退休社区、专业护理设施、以及特别护理服务等类型，其内部住宅主要包括独栋已经双拼产品，同时社区内部设置完备的休闲设施（如下：）

除此之外，还设置了7个康娱中心，11个高尔夫球场、130家有经营权的俱乐部，以及医疗、金融、政府、公用事业公司等机构。

目前社区内部经济指标主要包括：

（1）住宅总户数：27584户，其中出租住宅：2605户，出售住宅：20829户;

（2）户均人数：1.44－1.62人,户均房间数：4.12－5.26个;

（3）平均租金：678美元/户;

（4）平均售价：92300美元/户。

社区盈利模式主要通过“入门费 年费 出租商业”的模式，只提供产品租赁权和老年人持续照料服务，不提供房屋的产权，具体收费情况如下：

（1）业主协会费

业主需支付业主协会费，为122.24美元/月；

用于社区所有公共区域的维护，可以使用娱乐活动中心的各项设施及基础通信光缆使用

（2）高尔夫费用

业主可以选择按此付费，短期付费或者两年付费等方式；

业主比外部人士有价格优惠，并可优先使用。

（3）物业税和特别债

按照物业估值的1%每年支付物业税（物业估值约为购买价格的80%）；

可选择一次性支付2300美元特别评估债或者选择每年支付290美元（共需支付25年）

（4）购买资格要求

至少有一个长住居民年龄不小于55岁，且所有长住居民都不小于19岁。

（5）别墅短租服务

选择一间客房，价格根据季节从33至90美元/天不等；

选择两间客房，价格根据季节从33至134美元/天不等；

短租客人至少有一个年龄必须大于45岁，且所有客人年龄都不小于19岁。

总结来看，美国太阳城养老社区的成功主要包含三点：

（1）社区产品设计的适老化：社区住宅强调方便安全，以低层建筑为主，在所有室内和公共区域进行了防滑和无障碍设置；指示牌导向方便老年人的自行社区活动，人车分流为老年人的活动安全提供了保障。

（2）完善的休闲配套设施：太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，被称为“高尔夫爱好者的天堂”，社区除了高尔夫球场外，还配备了各类康体设施，有室内外游泳池、各类球场，棋牌室和健身房。

（3）发达的医疗设施配套：市区周边配套有老年人综合型医院和各种健康服务中心；其次还设置有紧急报警装置等设计。

目前，美国太阳城的社区发展模式已经被中国大量借鉴，例如北京太阳城、东方太阳城等，且CCRC的养老社区发展模式也逐渐与中国国情不断融合。

2."太阳城"开发模式的九大特征

（1）属于住宅开发性质；

（2）依靠销售回款盈利；

（3）限定55岁以上的老人才能入住；

（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；

（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套，社区内没有建设相应设施；

（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；

（7）房价便宜，"苹果谷太阳城"在洛杉矶东北方向120公里左右，其房价是洛杉矶市内的1/3左右，对老年购房群体很有诱惑力；

（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；

（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。如凤凰城"太阳城"，每年居住的总人数在44000居住人口左右，其中28000人是常住客户，而16000人时旅游度假客户；凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，也具有鲜明的"候鸟型"度假特征。

3."太阳城"的开发商和开发理念

（1）开发商：DelWebb和PulteHomes在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——DelWebb和PulteHomes的合作历程与合作理念：“DelWebb And PulteHomes:Two legacies,one company."

Pulte Homes是美国最大的住宅制造商之一，Del Webb是美国活跃老人住区建设的领导者，共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。

（2）开发理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。

4."太阳城"开发模式对中国的启发和借鉴

（1）四点值得借鉴：

①住宅立项，依靠销售迅速回款；

②客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；

③不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；

④在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

（2）两点不值得借鉴：

①中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；

②中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

四、对中国版CCRC开发模式的5个思考1.要实现居住人群的复合

（1）中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像美国一样的客户细分和服务细分；

（2）中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能够看到儿童。

（3）在老年住区中生活，随着时间的推移，老人本身对护理照料的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐在同一个住区中共存，形成复合的老年人群。

2.服务功能的复合

开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。

3.要实现产品形态的复合

（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型，针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。

（2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中，功能空间应该相应变化调整，在策划、设计、建造的过程中，应该应用"百年住宅"和SI体系等理念和技术手段，实现空间的可变性。

4.产业的复合

我们能不能很好地发展养老地产，关键是养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。

可以预见，未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。

5.盈利模式的复合

除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈利模式。开发企业做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。一定会有企业在项目发展初始阶段，因其品牌影响力不够，会员卡的销售不理想，就必须销售部分产权以支撑现金流。如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。

,